Allmänna råd
Värdering får utföras av såväl internt anställd personal som externt anlitade värderingskonsulter, om de uppfyller det allmänna kvalifikationskravet. Detta innebär att värderingsmannen måste ha tillräcklig teoretisk och praktisk kunskap om hur värderingen utförs samt i övrigt vara väl förtrogen med fastighetsmarknaden i allmänhet och den enskilda fastighetens lokala marknadsförhållanden i synnerhet.
Värderingsmannen kan tillämpa följande metoder eller kombinationer av metoder för att fastställa försäljningsvärdet:
- 1.Ortsprismetoden Metoden har sin utgångspunkt i marknadsanalyser. Detta innebär att fastighetens värde bedöms med ledning av priser som betalats för likartade fastigheter, jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Tillgången på relevanta marknadsdata är därför avgörande för värderingsresultatets kvalitet. För att möjliggöra analysen, måste priserna relateras till värdepåverkande faktorer.
- 2.Kassaflödesmetoden Metoden bygger också den på marknadsanalyser, men den har formen av en investeringskalkyl. Metoden utgår från en bestämd kalkylperiod, där betalningsströmmarna och det framtida restvärdet diskonteras till ett nuvärde, dvs. ett bedömt försäljningsvärde.
De framtida betalningsströmmarna bedöms och fastställs utifrån de rådande förhållandena för respektive fastighet. I dessa fall bedöms bland annat hyror, hyresutveckling, vakanser och vakansutveckling, utvecklingen av drifts- och underhållskostnader, inklusive eftersatt underhåll. Räntekostnader och andra finansieringskostnader beaktas inte i flödena. Bedömningarna av framtida hyresnivåer, vakanser och kostnadsutveckling bör återspegla marknadens förväntningar och synsätt.
Risker som är förknippade med respektive fastighet beaktas i flödena. Risk därutöver beaktas när kalkylränta respektive avkastningskrav fastställs. Avkastningskravet motsvarar marknadens förräntningskrav för liknande objekt.
Nuvärdet av eventuella räntebidrag bör beräknas separat i flödet.
